Podział majątku wspólnego po ustaniu małżeństwa może rodzić wiele komplikacji, zwłaszcza gdy w grę wchodzi nieruchomość obciążona kredytem hipotecznym. Tego typu sytuacje wymagają nie tylko dokładnej analizy prawnej, ale również współpracy z bankiem, który udzielił finansowania. Z uwagi na fakt, że kredyt hipoteczny jest długiem wspólnym, rozliczenie tego zobowiązania musi zostać uwzględnione w trakcie podziału majątku. Artykuł omawia najważniejsze aspekty prawne i praktyczne związane z podziałem nieruchomości obciążonej hipoteką.
Zasady podziału majątku wspólnego a zobowiązania hipoteczne
W polskim systemie prawnym, w czasie trwania małżeństwa z reguły obowiązuje ustrój wspólności majątkowej, co oznacza, że aktywa oraz pasywa nabyte w trakcie trwania związku małżeńskiego są wspólną własnością obojga małżonków. W sytuacji rozwodu lub separacji sąd dokonuje podziału majątku wspólnego, co dotyczy zarówno składników majątkowych, jak i zobowiązań.
Zobowiązania hipoteczne nie są wyjątkiem w przypadku podziału. O ile nieruchomość zakupiona na kredyt została nabyta w trakcie trwania małżeństwa, należy ją traktować jako część majątku wspólnego. Z kolei kredyt hipoteczny to zobowiązanie, które również podlega rozliczeniu. Małżonkowie – jeśli są współkredytobiorcami – odpowiadają za dług solidarnie, co oznacza, że wierzyciel (czyli bank) może dochodzić zwrotu całej należności od każdego z nich.
Wpływ kredytu hipotecznego na podział nieruchomości
Nieruchomość obciążona hipoteką podlega takim samym zasadom podziału jak każde inne dobro wspólne, jednak konieczne jest uwzględnienie faktu, że nie stanowi ona pełnej wartości majątku – jej obciążenie długiem obniża wartość rynkową. W praktyce oznacza to, że wskazując wartość nieruchomości na potrzeby podziału majątku, należy odjąć wysokość pozostałego do spłaty kredytu hipotecznego.
Sąd, dokonując podziału, analizuje również, kto przejmie na siebie obowiązek dalszej spłaty kredytu. W ramach orzeczenia może dojść do przyznania nieruchomości jednemu z małżonków z jednoczesnym zobowiązaniem do spłaty drugiego z nich w formie tzw. spłaty lub dopłaty. Taka konstrukcja możliwa jest jednak tylko wtedy, gdy osoba przejmująca nieruchomość oraz spłatę wykazuje zdolność kredytową akceptowaną przez bank.
Możliwe sposoby rozliczenia długów przy podziale majątku
Jednym z częstych rozwiązań przy podziale nieruchomości obciążonej kredytem hipotecznym jest sytuacja, w której jeden z małżonków przejmuje nieruchomość oraz zobowiązuje się do samodzielnej spłaty kredytu. Warunkiem takiego rozwiązania jest uzyskanie zgody banku oraz ewentualna zmiana umowy kredytowej poprzez przejęcie długu przez jedną stronę. Często konieczne jest zawarcie nowej umowy kredytowej lub aneksu do istniejącej.
Inną formą rozliczenia może być sprzedaż nieruchomości i podział środków uzyskanych ze sprzedaży – po wcześniejszym uregulowaniu całości zobowiązania wobec banku. To rozwiązanie jest szczególnie korzystne w przypadku, gdy żadna ze stron nie chce lub nie może przejąć kredytu. W praktyce jednak sprzedaż taka często wiąże się z dodatkowymi kosztami i ryzykiem osiągnięcia niższej ceny sprzedaży niż wartość kapitału pozostałego do spłaty.
Jak uregulować sytuację prawną nieruchomości obciążonej kredytem?
Po orzeczeniu podziału majątku niezbędne jest dokonanie odpowiednich zmian w księdze wieczystej nieruchomości. Nowy właściciel powinien zostać ujawniony w dziale II KW. W przypadku, gdy doszło do przejęcia zobowiązania kredytowego przez jedną stronę, umowa z bankiem musi zostać dostosowana do nowego stanu prawnego – może wymagać to podpisania aneksu lub całkowicie nowej umowy kredytowej.
Warto zaznaczyć, że nawet jeżeli sąd przyzna nieruchomość jednej osobie, bank nie jest automatycznie zobowiązany do zwolnienia drugiego małżonka z długu. Banki podejmują taką decyzję indywidualnie, analizując sytuację finansową osoby, która ma przejąć kredyt. Dlatego uregulowanie sytuacji prawnej po podziale majątku wymaga współpracy z bankiem i może być czasochłonne.
Rola banku w przypadku podziału majątku z hipoteką
Bank jako podmiot udzielający finansowania nie uczestniczy bezpośrednio w postępowaniu o podział majątku, jednak jego zgoda jest niezbędna w przypadku zmiany zapisów umowy kredytowej. Każda zmiana dotycząca stron umowy, wysokości rat, okresu kredytowania czy zabezpieczenia hipotecznego wymaga zawarcia odpowiedniego aneksu do umowy.
W praktyce oznacza to, że nawet jeśli sąd orzeknie, iż jeden małżonek przejmuje nieruchomość i zobowiązania, bank wciąż może dochodzić należności od obojga kredytobiorców, dopóki nie zostanie zawarty stosowny aneks. W takim przypadku warto pamiętać, że odpowiedzialność wobec banku pozostaje solidarna, nawet jeśli między stronami nastąpił podział odpowiedzialności.
Praktyczne porady dla osób dzielących nieruchomość z kredytem hipotecznym
Podział majątku z nieruchomością obciążoną hipoteką powinien być poprzedzony analizą prawną oraz finansową. Kluczowe znaczenie ma wcześniejsze ustalenie, kto będzie w stanie przejąć nieruchomość oraz dalsze zobowiązania kredytowe. Częstym krokiem jest uzyskanie z banku informacji o możliwości przejęcia kredytu przez jedną ze stron oraz weryfikacja jej zdolności kredytowej.
Zaleca się także sporządzenie porozumienia między stronami, nawet jeśli postępowanie podziałowe odbywa się przed sądem. W porozumieniu można określić szczegóły dotyczące spłat, terminów i ewentualnych zabezpieczeń. Pozwala to uniknąć konfliktów i usprawnić realizację wyroku sądu. Dobre przygotowanie do podziału majątku z nieruchomością na kredyt znacząco wpływa na jego płynność i skuteczność.
Więcej praktycznych porad prawnych można znaleźć na stronie www.krolfrackiewicz.pl.
Informacje zawarte w tym artykule mają charakter wyłącznie ogólny i edukacyjny. Nie stanowią one profesjonalnej porady prawnej i nie mogą zastąpić konsultacji z kwalifikowanym prawnikiem. Przed podjęciem jakichkolwiek działań na podstawie treści zawartych w tym artykule, należy skonsultować się ze specjalistą w celu uzyskania indywidualnej porady dostosowanej do konkretnej sytuacji.
Materiał partnera
